01. 집주인과 계약자가 동일한지 확인하기
의외로 많은 세입자가 집주인과 계약자가 동일 인물인지 확인하지 않는다. 집주인이 갖고 나온 등기사항증명서와 신분증을 직접 확인해야 한다. 공인중개사가 신분을 보증한다는 말만 믿었다가는 낭패를 볼 수 있다.
공인중개사가 가짜 집주인과 짜고 계약을 유도하거나, 또는 집주인의 대리인이 되어 월셋집을 전셋집으로 둔갑시켜 보증금을 챙겨 달아나는 사건이 심심찮게 발생하고 있다.
대리인이 나왔다면 인감증명서, 위임장, 대리인 신분증을 받아야 한다. 임대인과 직접 통화해 위임 사실을 확인하고 보증금은 임대인 명의의 계좌로 직접 송금한다. 공동소유의 경우에는 소유주인 두 사람 모두의 성명, 주민등록번호, 도장이 계약서에 명시돼야 한다.
02. 권리순위와 근저당 설정 여무 확인하기
임대계약을 체결하려는 집에 선순위 대출이 있는지, 먼저 입주한 세입자가 있는지 꼼꼼히 확인해야 한다. 계약 체결, 중도금, 잔금 지급 시에 각각 등기사항 증명서를 떼어 근저당, 가압류 등 선순위 권리자가 있는지를 확인하면 된다.
또 이들의 보증금 총액이 얼마인지 파악해서 자신의 전세금이 안전하게 보호될 수 있는지 따져야 한다.
03. 집주인의 미납 국세 확인하기
선순위 대출 말고도 전세금을 안전하게 지키는데 위협이 되는 복병이 하나 더 있다. 바로 집주인이 체납한 국세다. 확정일자를 받기 전 발생한 체납 세금으로 인해 전세금을 떼이는 세입자가 적지 않으니 주의해야 한다.
다행히 올해 변경된 표준주택임대차계약서에서는 국세체납확인을 필수사항으로 도입해 세입자의 피해를 막을 길이 열렸다. 임대인으로부터 납세증명원을 제출받거나, 임대인의 동의를 받아 관할세무서에서 미납 국세 현황을 확인하면 된다. 납세증명원은 국세청 사이트 홈텍스에서 간편하게 발급할 수 있다.
04. 대출이 적은 집 구하기
요즘 ‘깡통전세’ 피해가 늘고 있다. 전세금 상승으로 인해 전세금과 대출금이 집값 가격 이상으로 상승하는 주택이 늘어나면서 세입자들이 노심초사다.
또, 주변 시세보다 높게 보증금을 설정해 놓은 집은 훗날 전세계약이 끝나고 이사하려고 할 때 집이 잘 나가지 않아 고생하기도 한다. 이로 인한 피해를 겪지 않으려면 애초에 대출이 적은 집을 구하는 게 방법이다.
통상 아파트의 대출+전세금의 합계가 매매가의 70%를 넘지 않으면 대체적으로 전세금을 안전하게 보전할 수 있다고 본다. 지역마다 물건마다 사정이 조금씩 다를 수 있으므로 먼저 해당 지역 아파트나 빌라 등의 경매 시 낙찰가가 몇 퍼센트 정도인지 확인해 보는 게 정확하다.
05. 집 상태를 확인해 추후 집주인과 시비 없애기
전세물량은 부족하고 전셋값은 치솟으니 일단 전세물건이 나면 잡아놓고 보자는 게 요즘 세입자들의 심리다.
그렇다 해도, 집에 하자가 있는지는 확인한 후 전세계약을 해야 사는 내내 후회가 없다.
특히 내부 수리가 필요할 만큼 하자가 있는 경우에는 특이사항에 명시해야 훗날 집주인과 시비가 생기지 않다.
물의 수압이 적당한지, 햇빛은 잘 드는지, 통풍은 되는지, 곰팡이가 핀 곳은 없는지 세세히 살피도록 한다.
물론 세입자는 자기 소유의 집이 아니라도 집을 깨끗이 사용하고 되돌려준다는 마음을 갖는 것이 기본이다.
06. 전입신고와 확정일자는 가장 중요!
잔금을 지급했다면 그 길로 동사무소로 달려가 전입신고와 확정일자를 받아두어야 한다.
전입신고와 확정일자는 훗날 경매 등에 대비해 전세자금을 지킬 수 있는 가장 중요한 포인트다.
나중에 대출로 인해서 경매가 진행되어도 전입신고일과 확정일자가 대출보다 빠르면 임차인에게 우선변제권이 주어져 보증금을 받을 수 있다.
그러나 확정일자는 신고한 다음 날 부터 효력(대항력)이 발생하기 때문에 그 사이 집주인이 대출을 실행할 수 있다는 맹점이 있다.
확정일자 대신 전세권설정을 해둘 수 있다면 더욱 좋다. 전세권설정은 비용이 들고 집주인의 동의를 받아야 한다는 어려움이 있는 반면, 효력은 더 크다.
만약의 경우 계약이 종료됐는데도 집주인이 전세금 반환을 미룰 때 전세 세입자가 전세권을 물권으로 해서 바로 경매청구가 가능하기 때문이다.
확정일자를 받은 경우는 보증금 반환 청구 소송을 제기 후 판결을 받아 강제집행 절차를 거쳐야 보증금 회수가 가능하다.
★위 내용이 어렵거나,거래 금액이 클 경우
대필하시길 권합니다.
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